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永慶房屋:市場賣壓沉重 新一波價格戰將起

好房網News綜合報導
永慶房屋19日發表Q4房市前瞻報告,指出因中美貿易戰、升息、年底選舉干擾等變數影響,民眾購屋意願轉趨保守觀望,

若買賣雙方價格認知差距無法拉近,交易量恐難有亮眼表現。整體而言,預期2018年全年交易成長3%-7%。 今年1-8月全台交易量較去年同期成長,

推估為183,830棟,增幅5%-7%左右。預期2018年下半年整體交易量較去年同期小幅增長,全年交易量約在27.5-28.5萬棟之間,較2017年成長3%-7%。

此外,今年使照量大增,1-7月全台使照5.4萬戶,創十年新高,進入新成屋入市高峰期。台北、高雄建照年增幅超過一倍,增幅最大;

新北、台中建照量達萬戶以上,新增供給最多,須留意。 而目前市場仍充斥7.45萬戶餘屋,導致2018-2019年市場賣壓沉重。為出清餘屋,建商「讓利求去化」將成新成屋屋銷售主軸,掀起新一波價格戰。

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實價登錄害屋主被查稅 魔鬼藏在細節裡

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

內政部推動實價登錄2.0版,5月初行政院院會已經通過地政三法的修正草案,雖然有民眾認為未來門牌全都露,將影響個人隱私,但實際上實價登錄已經變成國稅局查稅工具,有代書就分享,例如合法公寓單戶門牌成交,格局卻是「8房」,這不就代表是可能含頂樓加蓋的收租套雅房嗎?
▼民眾若動動手指,就能發現實價登錄內有很多奇特的揭露。(截自內政部實價登錄網)

現階段地政士是實價登錄的申報義務人,尤其坊間多數成交案件是透過房仲居間,因此代書僅會依據契約內容申報實價登錄,以免登錄錯誤受罰。昱森地政士聯合事務所執行長蘇晉得分享,

曾有實價登錄案例是公寓內註明「8房」,很明顯一般住家公寓不會有這樣的隔間。 也因此,這類案件也成了「特殊物件」被查稅風險很高。

而像是工業住宅的物件,在實價登錄上直接載明「2房1廳1衛浴」,不就是直接告訴別人這是工業土地作為住宅違法隔間使用。

蘇晉得說,實務上,尤其是老舊建築在登錄上會有很多技術上的困難,甚至北市還有補登陽台後竟然會跨出建築線的問題。

他也說,未來實價登錄愈透明,也代表同社區房價價差會更小,而在查稅的部分,假若國稅局積極針對物件進行勾稽,可能也跑不掉。

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地主為起造人 取得房屋應申報6%契稅

工商時報林昱均/台北報導】
財政部昨(19)日發布解釋令,土地承租人在租地上自費興建房屋,如果是自己取得使用執照毋須申報契稅;但如果是以地主為建造執照使用者,地主獲得房屋時要申報買賣契稅6%。
賦稅署副署長吳蓮英指出,兩者差別在於經濟實質效益,如果地主收租金又以土地使用權取得房屋,依民法第398條規定即為買賣,因此也得申報契稅6%。
反之,如果只是承租人自己為建造執照使用者,該租賃契約並非契稅條例第2條所規範的不動產買賣(6%)、承典(4%)、交換(2%)、贈與(6%)、分割(2%)或因占有(6%)而取得所有權,因此不算是契稅課稅範圍。

吳蓮英表示,基於自治與契約自由原則,若契約當事人形成多個法律關係如租賃又將土地使用權與房屋互易等,財部也只能尊重、不可能干涉。
但吳蓮英指出,關鍵仍在判斷誰是房屋最終擁有者,因為契稅條例第12條第2項規定是建造執照原始起造人即為擁有者、而擁有者須繳契稅。
如果起造人為承租人,那就是後續租約到期,承租人一併將房移轉給地主,6%契稅由承租人負擔。如果建造執照原始起造人為地主,國稅局認定應由地主申報繳契稅。
從實質層面而言,建造費用是由承租人支出,地主租約到就拿屋,可說是地主以混合型契約獲得一屋,因此將其歸類為買賣形式、須由地主繳6%契稅。

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Q3宅指數 購屋意願up

【詹宜軒╱台北報導】「我們以為今年情勢會持續增溫,卻沒想到呈現單月交易量成長、雙月萎縮的奇特現象,估計全年建物買賣移轉棟數僅會維持在27.5萬餘棟左右,較去年微幅成長3.4%。」中信房屋總經理劉天仁,針對今年房市概況,發表以上個人意見。

上半年受惠房市回溫帶來的遞延買氣,交易狀況不錯。范厚珉攝。
中信房屋昨日舉辦Q3宅指數報告,其中就受訪民眾針對當下景氣、物價、家中經濟狀況、理財現況、房價條件等因素下,購屋意願指數為38.36,較上季成長0.75,也較去年同期成長4.54。有購屋計劃的受訪者中,以首購族約佔47.3%為最大宗,購屋目的7成為自用;另外家庭月收入在12~16萬元間者,購屋意願較去年同期成長超過1成。

需求將愈來愈回穩
再就四都民眾未來購屋預算來看,台北市以1000~2000萬元佔41.2%最多,較去年同期拉高8.4個百分點,新北市預算700~1000萬元最多,也較去年同期多1.6個百分比,台中更從去年主力預算700萬元以下躍升至1000萬元內。劉天仁分析,「Q3購屋意願指數、首購族群以及自用目的,都較上季增加,當購屋人的需求愈來愈回穩時,市場沒有悲觀的理由。」
縱使購屋意願提升,調查報告卻也嗅出民眾「欲拒還迎」的態度,尤其有逾7成民眾認為年底前不是買房好時機,其中半數認為台灣經濟環境疲弱、人口減少,房價缺乏支撐,房價有下跌風險。因此中信房屋修正今年對全年建物買賣移轉棟數的預測,將僅比去年微增約3.4%,全年維持27萬5193棟左右。

民眾觀望價格修正
東森房屋研究中心經理于靜芳表示,今年上半年剛性買盤持續回籠,但經過半年甜蜜期後,民眾多觀望價格修正,成交易衰退因素之一,但今年928檔期蓄勢待發,買氣可望銜接Q4傳統購屋旺季,今年全台移轉量估計有機會達27~28萬棟,惟下半年選舉及明年央行升息等不確定因素,可能是影響未來房市的關鍵。
台灣經濟研究院景氣預測中心主任孫明德認為,過去幾月受惠房市回溫帶來的遞延買氣,及民俗月前趕交屋衝出的量體,房市交易量有不錯表現,「但事實上房市供給壓力仍大,現雖仍處利率低點,但銀行態度謹慎、放貸保守,對房市相形不利。」

蘋果日報
http://home.appledaily.com.tw/article/index/20180919/38129461/news/Q3%E5%AE%85%E6%8C%87%E6%95%B8%E8%B3%BC%E5%B1%8B%E6%84%8F%E9%A1%98up

億級店面買氣冷 高雄僅3件成交

2018年09月17日 出處: http://home.appledaily.com.tw/article/index/20180917/38127650/news/%E5%84%84%E7%B4%9A%E5%BA%97%E9%9D%A2%E8%B2%B7%E6%B0%A3%E5%86%B7%E9%AB%98%E9%9B%84%E5%83%853%E4%BB%B6%E6%88%90%E4%BA%A4

【葉家銘╱高雄報導】近2年房市進入盤整階段,不只民眾對於購屋置產意願大幅下滑,對於中大坪數的高總價店面也同樣不受青睞。根據全國不動產統計實價登錄資料,高雄市今年至7月止僅有3件逾億元的店面成交,與2016年19件、2017年16件相比,買氣大幅縮減。

今年高雄市億元店面交易雖少,仍有前鎮區瑞隆路商圈逾2億元店面成交。資料照片
5000萬元店面熱門
今年高雄市店面以苓雅區廈門街、地坪314坪成交4億3519萬元最高,其次是前鎮區瑞隆路、地坪400坪成交2億1169萬元,全國不動產高雄市府加盟店經理董貴榮指出,該類型店面多為建商為取得土地,連帶將整個店面購入,「房市盤整階段,今年高價店面買氣較過去幾年差,也反應高資產族對選購億級店面心態更謹慎。」
廈門街成交逾4.3億元店面的土地使用分區為住4用地,買方為高雄老牌建商友友建設,董貴榮分析,該店面價值主要在於土地,區段成交行情每坪逾80萬元,該筆土地交易價略低於行情,建商算是逢低買進,未來若開發成住宅大樓,必定站穩2字頭房價。
富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析,今年高雄市農16、美術館、漢神巨蛋、瑞豐夜市商圈皆缺乏億元等級店面成交,因該類產品購屋門檻高,投資客較謹慎,目前應以總價5000萬元內店面較熱門。
台南市今年最貴與次貴店面均位於東區,分別為北門路站前商圈與林森路一段物件,成交金額分別為2.7億元與2.2億元。
全國不動產台南田宏加盟店店長許辛田指出,北門路店面的買方應是看中鐵路地下化後,後站商圈將擴大的商機,因此趁房市盤整階段進場購入,「其實今年台南店面買氣不差,主要是外地觀光人潮帶來旅遊商機,但中低總價類型店面較受青睞。」

香港化成真! 大台北「牢居宅」建案達十多個

香港化成真! 大台北「牢居宅」建案達十多個

2018-08-16 10:21:18經濟日報 記者游智文╱即時報導
記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

市調統計指出,大台北地區至少有14個銷售中建案,規劃20坪以下超迷你兩房,這種迷你兩房的房間坪數大多不到3坪,類似香港「牢居宅」、「蝸居宅」,台灣居住空間正往香港化的困境中走去。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,迷你兩房建案雖然房間很小,但因房間數不變、總價更低,首購族青睞,包租公、包租婆也趨之若騖,銷售表現多不錯,有建商更推出25坪以下的迷你三房,如中壢有建案僅24坪就做到三房,堪稱「神規劃」。

何世昌表示,目前新建案公設比多在30%至35%,正常兩房坪數約在26~30坪,大兩房要31坪以上。如此坪數,總價仍不低,部分建商為搶攻預算有限的購屋族,便推出21~25坪的小兩房,現在更進一步規畫20坪及以下的超迷你兩房。

根據住展調查,在台北市內,就有大安區「附中境」、中山區「中山凱宴」、士林區「隨河」、大同區「怡華就好」與「艾瑪仕」,以及北投區的「中租御景」等建案,規畫20坪以內迷你兩房。其中「附中境」兩房型最迷你,最小坪數僅約16坪,其他建案大多介於18至20坪之間。

以一間18坪兩房而言,若公設比占32%~33%、且陽台、雨遮等附屬建物占15%來計算,則室內實坪大概剩9.5坪,9.5坪要隔出客廳、廚房、浴室,剩下空間再隔2間臥室,每間臥房恐怕只有2、3坪,與香港的牢居宅無異。

何世昌表示,一般認為迷你兩房最多的,應該是房價高昂的台北市,但新北市迷你兩房建案數量並不亞於北市。

據住展統計,新北市銷售中的牢居宅建案共有八個,包括「新外灘-新月天地」、「歡喜市」、「遠雄江翠」、「新潤青峰」、「吉峻星宇」、「立天下」、「金城舞-四季花園」、「波爾多」;其中,「立天下」兩房型最小坪數僅約16坪多,「歡喜市」兩房最小坪數更只有15坪多。

何世昌表示,大台北迷你兩房建案大多是近一年內才開賣的新建案,顯示這股風潮方興未艾;但這類產品必須在極小的坪數中擠出更多房間,不只臥室空間極小,客廳、廚房等空間也相當迷你,且無法容納標準尺寸的床、櫃等傢俱,需特別訂製,民眾購買類似房型前,最好謹慎思考自身需求。

資料來源/住展雜誌

北市囤房稅寬限期 3年擬改回1年

北市囤房稅寬限期 3年擬改回1年

2018-07-13 00:04聯合報 記者楊正海/台北報導

台北市去年調降建商囤房稅,經議會表決通過,3年內未售出的待銷房屋稅率從3.6%降為1.5%。北市財政局經過一年觀察,發現建商新屋的消化不如預期,決定再提「房屋稅徵收自治條例」修正草案,將寬限期從3年縮短為1年,預計這會期送市議會審議。

「不管怎麼改,感覺政府就是比較照顧建商。」政治大學地政系教授張金鶚指出,當初若不是市長柯文哲先想把囤房稅降為2%,也不會出現突破口,讓議會通過修正案,一口氣把稅率壓到1.5%。

張金鶚指出,政府應該站在消費者立場、房價高得不合理的角度來看囤房稅才對,而非寬限期有多少,建商不會把稅率1.5%、2.0%、3.6%的差別看在眼裡,這些都是小兒科,政策效果未顯現出來,意義都不大。

議會去年臨時會表決通過修法,將待銷房屋銷售期間由1年放寬為3年,建商3年內未出售持有新屋,皆適用低稅率1.5%,逾3年才適用3.6%稅率 。

修正案通過不久,財政局訂1年觀察期,專案列管4577戶未出售新成屋及未來新成屋,若建商持有成本減輕卻不反映售價,設法出清,將提案恢復舊制。

經過一年觀察,財政局統計,新屋4577戶一年只賣1576 戶,僅達三成左右,北市副秘書長兼財政局長陳志銘昨表示,可見建商未因較低稅率就賣得比較快。

財政局觀察指標,銷售量不可低於前一年,且要有一定比率增加,否則將重新檢討3年1.5%低稅銷售期。陳指出,財政局決定再提修正草案,將銷售寬限期縮短為1年。

北市稅捐處表示,修正草案先預告一個月,再送交法務局,待市政會議通過後送議會審議。是否會影響北市房市?陳認為,影響有限,北市房屋交易量以舊屋為主,新成屋的量並不大。

對此,議員厲耿桂芳指出,北市房市景氣尚未回溫,此時不適合縮短寬限期,當初會修法,也是建商公會反映。

當初反對調降囤房稅的議員周柏雅則表示,囤房稅率應隨房市狀況進行檢討,當初房市景氣差,銷售期才從寬認定,現房屋交易量逐步回溫,基於居住正義,寬限期適當緊縮也屬合理。

北市大樓房價 再跌破6字頭

2018-08-03 14:44:19聯合晚報 記者游智文/台北

北市降價屋吸睛 這3區點閱量多4成

2018-05-22 14:32:14聯合晚報 記者游智文/台北報導

降價商品多能吸引消費者關注,賣屋也不例外,房仲統計北市近三個月降價物件網路點閱量,與一般物件相比,降價屋平均增加近三成點閱量,萬華、內湖、文山房子若降價賣,點閱量可多出四成。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,上網搜尋物件十分普遍,數據顯示,屋主若想加快出售,適度降價是最佳方式。

根據永慶房仲網統計,近三個月,北市12個行政區降價物件網路點閱量, 降價屋比一般物件點閱量多高出二成到三成,萬華區、內湖區及文山區,點閱量更高出四成以上。

降價物件點閱量高出最多的區域為萬華區,較一般物件多了44%。謝志傑表示,萬華降價物件以屋齡五年內大樓居多,包括台北晶麒、台北ONE (原名京都大觀)、潤泰萬花園、國光國宅等。

萬華降價套房最受關注,比一般套房多出五成點閱量,降價物件多在成都路、康定路、昆明街、漢口街一帶。

內湖區降價物件點閱量也較一般物件增加43%,降價物件以屋齡10年至30年間,總價1500萬至3500萬的電梯大樓最受青睞,文山區降價物件電梯大樓及公寓都有,公寓總價在900萬至1800萬之間較受青睞。

降價吸4倍人氣 北市這類房子降價最多

2018-08-14 10:44:16經濟日報 記者游智文╱即時報導

永慶房屋表示,5月以來台北房市熱度有降溫跡象,買方仍期待降價,不降價就不買,看屋意願也降低,但若降價,人氣立即上升,帶看量是未降價物件4到5倍。

永慶房屋根據內部資料統計近3個月台北市降價物件,台北市中心區有降價物件,平均降價幅度為12.6%,平均每月帶看量達24次,沒有降價物件僅5~6次,降價物件是沒有降價的4~5倍。

市郊降價物件平均降價幅度為11.6%,有降價的平均每月看屋量約21次,未降價物件看屋量也僅4至5次。

根據永慶統計,台北市中心區降價物件以總價1,000-4,000萬為大宗,大安區3房電梯大樓、中山區的套房、2-3房電梯大樓與信義區2-3房公寓與大樓產品降價比例較高。

台北市郊區降價物件則以總價1,000-2,000萬為主,士林、文山、內湖的2-3房公寓或中古電梯大樓的降價物件較多。

謝志傑表示,目前買方不想買到負擔不起的房子,又想滿足自己最大化的住居需求,因此中低總價的產品仍是房市交易主力,屋主想從眾多待售物件中脫穎而出,獲得買方青睞,最直接方式就是下修售價。只要降價一成左右,就能比一般物件獲得更多購屋者的關注,平均看屋量是一般物件的4到5倍,成交機會大增。