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房市留了一個火種 翻身要靠「它」

2018-08-16 12:51:12經濟日報 記者游智文╱即時報導

戴德梁行董事總經理顏炳立今(16)日表示,辦公室市場已經築了很長的底,為台灣房市留下了一個火種,這兩年小火慢慢大起來,交易行情升高,租金也上揚,預期2018商用不動產將引爆翻轉。京華城預計12月12日公開標售,負責招標作業的戴德梁行舉行國際招商說明會。顏炳立表示,商用不動產市場之前不好, 是氣氛問題,實際上,商用不動產不愁資金,但缺少籌碼,因為沒地、沒貨,所以價格一直撐住。

顏炳立認為,房地產市場會輪漲,每種產品都有機會,但交易爆量之後,那個產品就結束了。2013年農地交易爆量,農地榮景就結束,2014年豪宅爆量,豪宅也走入窮途末路,2016年工業土地爆量,工業土地行情再也沒有創高價。

唯一沒爆量就是辦公室市場,之前主要是因為廠商外移,需求減少,因此沒有交易量,這幾年房市熱、觀光熱,許多辦公大樓被拿去改成住家賣掉或是改成飯店,市場雖有需求,但是沒有供給,量也出不來。

但也因為這樣,辦公室市場已經築了很長的底,為房市留下了一個火種,房市已經不好四年了,真正翻身就要靠這個。

顏炳立表示,京華城就是一個機會,本來業主要賣5、600億元,但他告訴董事會,訂那麼高的價格,就像釣魚把魚餌放在水面上,只能等飛魚,如果真的想賣掉,應該把餌放在水面下,才能吸引有能力的人競相去咬,最後底價訂為380億元。

顏炳立表示,380億對一般人來說,是很大數字,但是對外資,中資來說,只是一片蛋糕,京華城土地「珍貴、稀有、獨特、難得、唯一」,加上如此底價,他對標售相當有信心,也希望台灣難得有一次國際招標的機會,別讓台北哭泣。

加速推動危老重建 營建署放寬門檻

中央廣播電臺 2018/07/19 17:16(12天前)

為加速推動危老建築物重建,內政部部務會報今天(19日)通過修正「都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法」,放寬評估基準,

讓危老建物更容易取得重建資格。至於之前已完成安全性能初步評估的案件也可適用新規定,預計將有更多危老屋能展開重建。

政府推動危老建築物重建,民眾如果對自家房屋安全有疑慮,可以找專業機構辦理建物結構安全性能初步評估,經初評後,

有些須進一步辦理詳細評估,以確認改善是否不具效益,符合標準才可進行重建,申請政府補助。

根據現行「都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法」,如果初評的危險度總分在60分以上,代表危險度高,可直接進行重建;

若分數落在30分至60分之間,則需進一步辦理詳評,以確定是否有重建的必要。不過,實際施行以來,大多分數在45分以上的老屋都有補強、

重建的必要,為加速推動危老重建,經與專業技師討論後,營建署放寬評估基準,只要危險度總分達45分以上即可進行重建。

內政部放寬危老重建適用資格 加速老屋重建

〔記者陳鈺馥/台北報導〕為加速危險老屋重建作業,內政部今日部務會報通過「都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法」修正草案,

擴大都市危險及老舊建築物加速重建條例第3條第1項第2款「結構安全性能評估結果未達最低等級」適用範圍,讓欲重建的危險老舊建築,更加容易適用及取得重建資格。

內政部表示,老舊建築物已完成耐震評估者可適用修正後基準,去年5月危老條例公布後,老舊建築物欲爭取符合危老條例第3條第1項第2款之「建築物容積獎勵基準容積百分之八,需

經結構安全性能評估結果為未達最低等級者。」

另外,老舊建築物欲爭取符合危老條例第3條第1項第3款之「建築物容積獎勵基準容積百分之六,需屋齡30年以上,經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準,

且改善不具效益或未設置昇降設備者。」

根據評估辦法,在修正前評估結果為大於45的危險度總評估分數建築物,在修正後即符合危老條例可申請重建。

內政部指出,這次修法也增訂鋼筋混凝土構造及加強磚造、鋼構造與輕鋼構造、木構造及磚構造建築物結構安全耐震能力初步評估之評估內容及評分表,

過去因特殊構造無法進行評估案件,將可於修法後進行評估作業,來瞭解危險老舊建築物的結構安全。

內政部指出,本辦法修正草案將發布後施行,營建署近期將邀專家學者就新增的評估表辦理說明講習會,以利加速推動危險老屋評估作業。

竹北高鐵建設陸續完工 百坪豪宅詢問度增

根據房仲業者統計,產業園區周邊房價仍持續上漲,其中,新竹科學園區發展最早,包括台積電、聯發科、鴻海等高科技都在此設廠,吸引眾多高薪人才移居,讓竹科周邊房價有撐,而距離竹科不遠的高鐵特區,近期也成為不少竹科人購屋新選擇。

 

新竹高鐵特區擁有超高綠覆率,台大生醫園區預計2020年營運,新竹生物醫學園區第二生技大樓計劃也正式啟動,耗資28.5億元,預估將創造1800個直接和間接就業機會,帶動更多就業需求進駐。

 

相較竹科周邊,高鐵特區環境規劃更為優質,並有高綠覆率,此區指標建案為中悦建設推出的「中悦一品花園」,是中悦在此第3個推案,基地位在光明六路東二段,步行5分鐘就到高鐵站,社區保留421坪綠帶,前方正對1.8萬坪世興空氣品質淨化區公園,後方有萬坪水圳生態公園,中高樓層享有犁頭山景致,擁有無限視野棟距。

 

該案規劃115~141坪大戶住家,戶戶擁10米超大面寬,1樓大廳挑高8米,並有總值約700萬的藝術真跡長廊、銅銀離子純淨水泳池等,更移植日本百年老樹,並聘請維安特勤保全,社區也配備全區電動車充電設備,是結合細膩品味與時尚潮流的頂級豪宅。

新竹縣1~5月交易年增3成5 重劃區漲跌互見

根據調查顯示,新竹縣市人口統計已近百萬,是國內第7大都會區,新竹縣今年1~5月房市交易達4945戶,較去年同期增加35.6%,新竹市則為2852戶,根據實價登錄資料,熱門的「高鐵特定區」均價為每坪23.6萬,較去年小幅增加2.5%,縣治重劃區二、三期,每坪均價21.1萬,較去年減少3.8%,關埔重劃區每坪為24.7萬,比去年增加1.6%。

 

台慶不動產研究發展中心資深研究員高俊銘表示,新竹都會區交易量增加,除了中古屋交易回穩之外,也受惠新成屋交屋挹注,新竹3大重劃區,「縣治重劃區二、三期」與「高鐵特定區」以及「關埔重劃區」各有優勢,大樓社區林立,房型多元,吸引首購或換屋客群前來看屋與買房。

 

 

高鐵特定區面積廣達300公頃,有巢氏房屋竹北高鐵福興加盟店店長黃奕表示,前2~3年區域推案較多,至去年上半年仍有建商餘屋出清的情況,今年上半年區域餘屋出清壓力已減緩,房市呈現回穩走勢。區域熱銷以屋齡8年內3房的住宅產品為主,總價約1200萬至1500萬左右,

 

縣治二、三期重劃區位於高鐵特區與縣府生活圈之間,台慶不動產竹北勝利國賓加盟店店長林元奎表示,二期發展成熟,生活機能完善,有學區優勢,區域大樓住宅屋齡10至15年為主,大樓規劃以口字型300至400戶的大型社區居多,是總價1千萬內可購得3房的區域,三期位於二期北側,此區屋齡較新,戶數規劃約100戶左右的中型社區較多,區域熱銷住宅以5年內新成屋,3房總價約1100萬至1300萬左右居多。

 

關埔重劃區分為兩處,永慶不動產新竹園區加盟店店長徐乾晃表示,一處為光埔重劃區,以慈雲路一帶為主,區域有好市多大賣場與興建中的迪卡儂運動用品賣場,以及雙語關埔國小的等建設,另一處是關長重劃區,以關新路周邊為主,區內的新莊車站是未來輕軌站點之一。徐乾晃分析,光埔重劃區開發較關長重劃區晚,新屋較多,屋齡大多比關長重劃區新3至5年左右,兩區3房住宅是最熱銷的物件,光埔重劃區每坪均價約23~27萬之間,總價約1100~1400萬,關長重劃區每坪約28至33萬左右,總價約1200萬至1600萬為主。

不再是鬼城 淡水新市鎮出現破億店面

根據最新實價揭露,今年4月淡水出現一筆破億店面交易,總價1億1277萬,總坪數164.23坪,是目前實價登錄以來淡水區最高總價店面,而它並不是在人潮最熱鬧的老街或捷運商圈,而是在一般人認為空屋率高的淡水新市鎮。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,不少人認為淡水新市鎮點燈率低,空屋多,不過從人口數來看,淡水區年年成長,從去年底的16萬9597人,今年6月已經達17萬1339人,其中又以新市鎮主要範圍的崁頂里,人口居淡水之冠,已逾1.4萬人,顯示新市鎮親民價格和整體發展性,確實對自住族群具有吸引力,而對於區域型的不動產投資人來說,精華地段店面也頗具投資價值。

該筆破億店面位置在淡水中山北路二段,今年1月剛完工的社區「和光九泰」1、2樓,因近淡水行政中心,運動中心、新市國小,而淡水輕軌年底將開通,影城也可望在年底開幕,住戶陸續進駐,商業機能逐漸成熟,該社區2間店面主要用途登記金融機構,且另外1間店面目前為淡水一信新市分行,7月16日已遷徙營業,不過該筆店面交易尚未揭露。

區域商圈店面投報穩

張旭嵐分析,目前已揭露的這筆破億店面,在租賃市場開出25萬月租金,若順利出租投報率為2.6%,顯示區域型的店面產品,只要商圈有潛力,且投報符合期待,投資人還是有高度興趣。

觀察實價登錄以來,淡水僅2筆店面交易破億,2筆正好都在新市鎮的中山北路二段上,張旭嵐表示,中山北路是淡水新市鎮出入的主幹道,目前已經有不少銀行,知名店家進駐,包括星巴克、全聯、燦坤等連鎖品牌,商圈發展愈趨成熟,這兩筆破億店面都是位於新住宅大樓一樓,適合業種多元,若可以長期出租給銀行或連鎖品牌,投報可望穩坐2%以上。

2018年房市奇景 六都推案開工量都爆增 建商超樂觀

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導 即便中美貿易戰、全球金融市場波動,但台灣因升息腳步緩慢,仍處於低利率環境且銀行爛頭寸氾濫,也讓房地產景氣「看跌不跌」。

根據官方資料統計,今年1至5月六都建照件數5533件、總樓板面積為944.75萬平方公尺,較去年同期增加17.4%及23.6%,業者也預估,

目前上半年六都預售推案約5200億元,全年上看1兆元。 內政部的資料揭露,今年申請建照數量與樓地板面積「雙成長」,而建商也不畏所謂景氣反轉,仍大舉進軍推案。

根據全台六都不動產公會統計,今年上半年六都預售推案約5200多億元,已達去年整年7455億的7成,全年有機會上看兆元。

全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰表示,今年六都上半年推案高於2017年底預測,全年推案總銷年增率可望上修為30.4%,全年預售推案破兆元「應沒問題」,

下半年應是「量續升、價微揚」。 他認為,游資充沛加上利率維持低檔,且逢年底選舉,政策面釋放許多建設藍圖,都是房市利多,

許多案場來客數與來電量與去年底相比,增加超過3成。至於目前產品主流,台中市不動產代銷公會理事長謝坤成指出,今年明顯30幾坪至70坪數轉為主力,

有別於以往18至25坪2房小宅為主力。 不過,七月初戴德梁行董事總經理顏炳立在對下半年市場展望報告說:「2018年住商土地爆量成交,

是預告2019年預售市場價格再破壞的開始。」顏炳立認為建商是口袋有錢就任性,但賣壓還是重,結果就是讓市場僅有的自用買盤被不讓利的持有者玩完,

房市還沒見底,預售價格就被破壞。 到底來年的推案預測到底如何?是賴正鎰的樂觀,還是顏炳立的悲觀?台經院今(25日)也公布6月營業氣候檢測點,為97.95點,

較5月94點上揚3.95點,結束連4月下跌的態勢,廠商信心增加的原因是開工量增加所致。不過,台經院副研究員劉佩真表示,

房市供給壓力增大,目前銀行業針對房貸及建築融資趨於保守,是目前信心轉好背後的隱憂。

原文網址: 2018年房市奇景 六都推案開工量都爆增 建商超樂觀 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/836522202397.html

內湖廠辦交易熱呼呼

今年商用不動產交易轉冷,幾乎不見大型交易案。根據商仲統計,今年北市3億元以上商用不動產交易,至11月總計達210億元,單內科園區就成交101億元,佔近半數,業者指出,內科廠辦空置率持續降低,投資者看好未來性出手,讓內湖撐起一片天。內湖辦公室廠辦租售

第一太平戴維斯統計指出,相比去年全年北市大型商用不動產交易額達743億元,今年已近年底仍不到去年半數,而相較北市市區,內科廠辦交易異軍突起,去年交易總額達130億元,今年至11月約101億元,仍維持百億水準。

第一太平戴維斯研究布協理丁玟甄指出,相比死氣沉沉的市區辦公室市場,內科廠辦可說是今年唯一殘存的活動量,一方面企業進駐、廠辦購置需求不減,另外內科購置成本相對市中心低廉,以近期成交的遠見科技大樓來說,成交單價僅約42萬元,讓內科廠辦維持一定成交表現。

信義全球資產經理王維宏表示,從實價登錄資料觀察,今年商用不動產在內湖區的租賃及買賣交易件數,仍居各區之冠,也讓許多投資公司看好區域未來性出手,包括富邦人壽重金砸40.8億元,買下東京企業總部大樓,最近1筆由明芳國際以10.8億元買下遠見科技大樓,也替許久未傳出大型成交的商用不動產市場帶來好消息。內湖辦公室廠辦租售

促成遠見科技大樓成交的瑞光不動產總經理蔡毓燐表示,因該案屋齡已舊,遠見科技因應公司營運方針改變,轉往海外發展,多年前已將全棟出租,目前為滿租狀況,新買家短期可享收租利益。

據業者透露,買家明芳國際為旭隼科技投資公司,過去旭隼也曾委託商仲於遠見科技大樓附近購地,此次買下該棟大樓,應與未來規劃擴充使用有關。

今年以來內科廠辦空置率持續走低,相比西湖段近乎客滿,內科舊宗段近期話題也不少,包括北市府力推「內科2.0」,將舊有環保局修車廠遷出,變更為產業支援設施用地,預計引入新創、高附加價值產業,另外如長虹在該處也持有土地,加上鄰近五期重劃區,發展前景可期。內湖辦公室廠辦租售

信義全球指出,企業若想入手內科商辦,目前市場還有法拍中的全網通科技大樓、內湖陽明大樓標售等,若想找大面積供給,則在五期重劃區如V-Park、T-CBD、太子國際企業總部等,選擇較多。

【內湖科技園區】救內湖交通 計程車共乘今上路

台北市府交通局為了解決內湖科技園區通勤族交通壅塞情形,「捷運市府站-內湖科學園區」計程車共乘服務今天上路,最低一人只要70元即可搭乘,有效縮短等待捷運、公車時間。

台北市政府計程車共乘計畫,從捷運市府站、內湖科技園區往返接駁,上車地點分別為市府站3號出口忠孝東路側避車彎,營業時間週一至週五上午7時至9時,以及港墘站2號出口旁,營業時間為晚上5時至7時。

今天早上由北市交通局長張哲揚,在捷運市府站3號出口,宣布共乘服務正式起跑。他說,希望鼓勵通勤族多多共乘,減少自行開車,舒緩內湖區塞車情形。

張哲揚表示,計程車共乘路線專用的計程車,會劃出格子並設告示牌,與一般計程車區隔。

北市府交通局說,計程車共乘費率依人數不同,而有不同價格,2人共乘,每人分攤新台幣125元、3人90元、4人75元、5人以上坐車內第三排者70元,對於共乘有疑問民眾,可打1999台北市民熱線詢問。

原文  https://tw.news.yahoo.com/救內湖交通-計程車共乘今上路-004655234.html

 

從量價變化 教你看懂房市真相

40歲的Alex夫婦是台北大直人,在內湖科技園區開了一家公司,有個即將升上國小5年級的兒子,為了讓兒子可以順利進入明星國中──大直高中附設國中部就讀,他們打算趁現在房價鬆動時,開始慢慢看適合的學區宅。

前陣子,看到新聞上說,明年起房地合一稅就要實施,想要買房的人只剩下半年的「黃金購屋期」,因為錯過了今年,未來都將採行新制,稅負很有可能大幅增加。一聽到這個消息,Alex夫婦開始緊張起來,近日來心急地遍尋大直各大房仲店,告訴房仲只要是總價在2000萬元左右,都可以通知他們去看屋,愈快愈好……。

場景拉到南台灣的高雄,向來跟長輩同住、看房子看了7年的周先生、周太太,在7月間終於買下了人生的第一棟房,成了「首購族」。其實,兩夫妻從2007年就開始注意高雄農十六的房子,不過在此期間,高雄房地產正歷經逾十五年的靜如止水,動也不動,市民對高雄房地產都失去了信心,他們當時連一坪14萬元有找的農十六都嫌貴。

恰好看屋隔年又發生金融海嘯,周先生深信高雄房地產還會再跌,一等就等到了一一年奢侈稅實施,誰知道北客南移,反而讓農十六一坪漲到18萬元,然後小孩也愈來愈大,老家就快住不下。

上半年成交量大減近二成

新北大退燒 台北市跌最多

去年開始政府打房的力道變強,夫妻倆發現農十六釋出的好物件變多,為了搶在房地合一新制上路前,他們不想再等了,決定買下農十六龍勝路上、屋齡10年、二房面中庭、機械車位的產品,成交單價在一坪21萬元,儘管他們知道大家都看衰房市後市,但為了不重蹈之前眼睜睜看著房價一路漲上去的覆轍,夫妻認為自住就無需太重視短期價格波動,也相信買在精華區,至少可以保值。內湖辦公室

根據中央銀行的資料統計,房屋買賣移轉棟數正逐季、逐年下降,全國上半年的買賣移轉棟數剩下13.5萬棟,年減約18%,北北桃減幅至少2成,其中新北市減幅最多,高達25.7%;減幅最小的台南市也少了10.2%。房仲業者預估,如果下半年房市未明顯回溫,全年恐怕面臨29萬棟保衛戰,寫下2002年以來新低量。

以價格來看,不論專門研究預售屋、新成屋的國泰房地產指數,或是看中古屋的信義房價指數,從去年下半年開始,跌勢皆已成形。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德進一步指出,信義房價指數顯示著台北市的跌幅最劇,跌了6.6%,是六都中最慘的都市,高於全台的2.85%

原文  https://tw.news.yahoo.com/從量價變化-教你看懂房市真相-155101122–finance.html

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