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永慶房屋:市場賣壓沉重 新一波價格戰將起

好房網News綜合報導
永慶房屋19日發表Q4房市前瞻報告,指出因中美貿易戰、升息、年底選舉干擾等變數影響,民眾購屋意願轉趨保守觀望,

若買賣雙方價格認知差距無法拉近,交易量恐難有亮眼表現。整體而言,預期2018年全年交易成長3%-7%。 今年1-8月全台交易量較去年同期成長,

推估為183,830棟,增幅5%-7%左右。預期2018年下半年整體交易量較去年同期小幅增長,全年交易量約在27.5-28.5萬棟之間,較2017年成長3%-7%。

此外,今年使照量大增,1-7月全台使照5.4萬戶,創十年新高,進入新成屋入市高峰期。台北、高雄建照年增幅超過一倍,增幅最大;

新北、台中建照量達萬戶以上,新增供給最多,須留意。 而目前市場仍充斥7.45萬戶餘屋,導致2018-2019年市場賣壓沉重。為出清餘屋,建商「讓利求去化」將成新成屋屋銷售主軸,掀起新一波價格戰。

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實價登錄害屋主被查稅 魔鬼藏在細節裡

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

內政部推動實價登錄2.0版,5月初行政院院會已經通過地政三法的修正草案,雖然有民眾認為未來門牌全都露,將影響個人隱私,但實際上實價登錄已經變成國稅局查稅工具,有代書就分享,例如合法公寓單戶門牌成交,格局卻是「8房」,這不就代表是可能含頂樓加蓋的收租套雅房嗎?
▼民眾若動動手指,就能發現實價登錄內有很多奇特的揭露。(截自內政部實價登錄網)

現階段地政士是實價登錄的申報義務人,尤其坊間多數成交案件是透過房仲居間,因此代書僅會依據契約內容申報實價登錄,以免登錄錯誤受罰。昱森地政士聯合事務所執行長蘇晉得分享,

曾有實價登錄案例是公寓內註明「8房」,很明顯一般住家公寓不會有這樣的隔間。 也因此,這類案件也成了「特殊物件」被查稅風險很高。

而像是工業住宅的物件,在實價登錄上直接載明「2房1廳1衛浴」,不就是直接告訴別人這是工業土地作為住宅違法隔間使用。

蘇晉得說,實務上,尤其是老舊建築在登錄上會有很多技術上的困難,甚至北市還有補登陽台後竟然會跨出建築線的問題。

他也說,未來實價登錄愈透明,也代表同社區房價價差會更小,而在查稅的部分,假若國稅局積極針對物件進行勾稽,可能也跑不掉。

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地主為起造人 取得房屋應申報6%契稅

工商時報林昱均/台北報導】
財政部昨(19)日發布解釋令,土地承租人在租地上自費興建房屋,如果是自己取得使用執照毋須申報契稅;但如果是以地主為建造執照使用者,地主獲得房屋時要申報買賣契稅6%。
賦稅署副署長吳蓮英指出,兩者差別在於經濟實質效益,如果地主收租金又以土地使用權取得房屋,依民法第398條規定即為買賣,因此也得申報契稅6%。
反之,如果只是承租人自己為建造執照使用者,該租賃契約並非契稅條例第2條所規範的不動產買賣(6%)、承典(4%)、交換(2%)、贈與(6%)、分割(2%)或因占有(6%)而取得所有權,因此不算是契稅課稅範圍。

吳蓮英表示,基於自治與契約自由原則,若契約當事人形成多個法律關係如租賃又將土地使用權與房屋互易等,財部也只能尊重、不可能干涉。
但吳蓮英指出,關鍵仍在判斷誰是房屋最終擁有者,因為契稅條例第12條第2項規定是建造執照原始起造人即為擁有者、而擁有者須繳契稅。
如果起造人為承租人,那就是後續租約到期,承租人一併將房移轉給地主,6%契稅由承租人負擔。如果建造執照原始起造人為地主,國稅局認定應由地主申報繳契稅。
從實質層面而言,建造費用是由承租人支出,地主租約到就拿屋,可說是地主以混合型契約獲得一屋,因此將其歸類為買賣形式、須由地主繳6%契稅。

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Q3宅指數 購屋意願up

【詹宜軒╱台北報導】「我們以為今年情勢會持續增溫,卻沒想到呈現單月交易量成長、雙月萎縮的奇特現象,估計全年建物買賣移轉棟數僅會維持在27.5萬餘棟左右,較去年微幅成長3.4%。」中信房屋總經理劉天仁,針對今年房市概況,發表以上個人意見。

上半年受惠房市回溫帶來的遞延買氣,交易狀況不錯。范厚珉攝。
中信房屋昨日舉辦Q3宅指數報告,其中就受訪民眾針對當下景氣、物價、家中經濟狀況、理財現況、房價條件等因素下,購屋意願指數為38.36,較上季成長0.75,也較去年同期成長4.54。有購屋計劃的受訪者中,以首購族約佔47.3%為最大宗,購屋目的7成為自用;另外家庭月收入在12~16萬元間者,購屋意願較去年同期成長超過1成。

需求將愈來愈回穩
再就四都民眾未來購屋預算來看,台北市以1000~2000萬元佔41.2%最多,較去年同期拉高8.4個百分點,新北市預算700~1000萬元最多,也較去年同期多1.6個百分比,台中更從去年主力預算700萬元以下躍升至1000萬元內。劉天仁分析,「Q3購屋意願指數、首購族群以及自用目的,都較上季增加,當購屋人的需求愈來愈回穩時,市場沒有悲觀的理由。」
縱使購屋意願提升,調查報告卻也嗅出民眾「欲拒還迎」的態度,尤其有逾7成民眾認為年底前不是買房好時機,其中半數認為台灣經濟環境疲弱、人口減少,房價缺乏支撐,房價有下跌風險。因此中信房屋修正今年對全年建物買賣移轉棟數的預測,將僅比去年微增約3.4%,全年維持27萬5193棟左右。

民眾觀望價格修正
東森房屋研究中心經理于靜芳表示,今年上半年剛性買盤持續回籠,但經過半年甜蜜期後,民眾多觀望價格修正,成交易衰退因素之一,但今年928檔期蓄勢待發,買氣可望銜接Q4傳統購屋旺季,今年全台移轉量估計有機會達27~28萬棟,惟下半年選舉及明年央行升息等不確定因素,可能是影響未來房市的關鍵。
台灣經濟研究院景氣預測中心主任孫明德認為,過去幾月受惠房市回溫帶來的遞延買氣,及民俗月前趕交屋衝出的量體,房市交易量有不錯表現,「但事實上房市供給壓力仍大,現雖仍處利率低點,但銀行態度謹慎、放貸保守,對房市相形不利。」

蘋果日報
http://home.appledaily.com.tw/article/index/20180919/38129461/news/Q3%E5%AE%85%E6%8C%87%E6%95%B8%E8%B3%BC%E5%B1%8B%E6%84%8F%E9%A1%98up

億級店面買氣冷 高雄僅3件成交

2018年09月17日 出處: http://home.appledaily.com.tw/article/index/20180917/38127650/news/%E5%84%84%E7%B4%9A%E5%BA%97%E9%9D%A2%E8%B2%B7%E6%B0%A3%E5%86%B7%E9%AB%98%E9%9B%84%E5%83%853%E4%BB%B6%E6%88%90%E4%BA%A4

【葉家銘╱高雄報導】近2年房市進入盤整階段,不只民眾對於購屋置產意願大幅下滑,對於中大坪數的高總價店面也同樣不受青睞。根據全國不動產統計實價登錄資料,高雄市今年至7月止僅有3件逾億元的店面成交,與2016年19件、2017年16件相比,買氣大幅縮減。

今年高雄市億元店面交易雖少,仍有前鎮區瑞隆路商圈逾2億元店面成交。資料照片
5000萬元店面熱門
今年高雄市店面以苓雅區廈門街、地坪314坪成交4億3519萬元最高,其次是前鎮區瑞隆路、地坪400坪成交2億1169萬元,全國不動產高雄市府加盟店經理董貴榮指出,該類型店面多為建商為取得土地,連帶將整個店面購入,「房市盤整階段,今年高價店面買氣較過去幾年差,也反應高資產族對選購億級店面心態更謹慎。」
廈門街成交逾4.3億元店面的土地使用分區為住4用地,買方為高雄老牌建商友友建設,董貴榮分析,該店面價值主要在於土地,區段成交行情每坪逾80萬元,該筆土地交易價略低於行情,建商算是逢低買進,未來若開發成住宅大樓,必定站穩2字頭房價。
富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析,今年高雄市農16、美術館、漢神巨蛋、瑞豐夜市商圈皆缺乏億元等級店面成交,因該類產品購屋門檻高,投資客較謹慎,目前應以總價5000萬元內店面較熱門。
台南市今年最貴與次貴店面均位於東區,分別為北門路站前商圈與林森路一段物件,成交金額分別為2.7億元與2.2億元。
全國不動產台南田宏加盟店店長許辛田指出,北門路店面的買方應是看中鐵路地下化後,後站商圈將擴大的商機,因此趁房市盤整階段進場購入,「其實今年台南店面買氣不差,主要是外地觀光人潮帶來旅遊商機,但中低總價類型店面較受青睞。」